AİLE KONUTU ÜZERİNE KONULAN İPOTEĞİN GEÇERLİLİĞİ SORUNU

1. Genel Olarak

Aile Konutu kavramı Türk Medeni Kanununun 194. maddesinin gerekçesinde tanımlanmıştır. Buna göre; aile konutu “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak belirtilmektedir. 

Yine aynı Yasanın “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. Maddesi; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir.” şeklindedir. Bir diğer deyişle eşlerin her biri kural olarak sözleşme yapma serbestisine sahiptir. 

Diğer taraftan; TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir.

Böylece, TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki tasarruf haklarının sınırlandırılması esası kabul edilmiştir.

2. Aile Konutu Üzerinde Yapılan Tasarrufların Sınırlandırılması

Daha önce de değinildiği gibi, TMK’nın 194. maddesi ile aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. 

Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Diğer bir deyişle, TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir.

Buna göre, aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da bu vasıf ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir. 

Aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu ayni bir hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Nitekim bu ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2017 tarih, 2017/2-1604 E. ve 2017/967 K. sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.

3. Aile Konutu Üzerinde İpotek Tesisi

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.

Diğer yandan taşınmazın aile konutu niteliği gerek iradi temliklerle, gerekse cebri icra sonucu (ihale yoluyla) mülkiyetin kazanılmasıyla kaybedilmektedir. Ne var ki bu durum geçersiz olan işleme “geçerlilik” kazandırmayacaktır. Başka bir ifade ile “ölü işlem” diriltilemeyecektir. Bu ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2017 tarih, 2017/2-2906 E. ve 2017/1723 K. sayılı kararında da yer verilmiştir.

Öyleyse, “geçersiz” bir işlemin icra takibine konu edilmesi ve buna bağlı olarak yapılan cebri ihale sonucu taşınmazın mülkiyetinin işlemin tarafı olan kişiye intikal etmesi halinde; ihale edilen kişinin işlemin geçersiz olduğunu bilmesi durumunda lehine oluşan tescilin de yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken durumunda olacağı da tartışmasızdır. Aile konutu olarak kullanıldığı tespit edilmesine rağmen malik olmayan eşin açık rızası alınmadan örneğin konutun maliki olan diğer eşin kullanmış olduğu krediye teminat olmak üzere bir banka lehine ipotek tesis ettiği ve borç ödenmemesi üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığında, alacaklı TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacaktır. Nitekim illilik prensibi gereğince asıl işlem olan ipotek baştan itibaren geçersiz olduğu için buna bağlı olarak banka adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde olduğundan ihalenin feshi davasının açılıp açılmamasının da bir önemi bulunmamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.11.2019 tarihli 2019/318 esas ve 2019/1238 karar sayılı emsal içtihadında da açıklandığı gibi "aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacının açık rızası alınmadan, TMK’nın 194/1. maddesine aykırı olarak tesis edilen ipotek işleminin bağlayıcılığı bulunmadığından cebri icra sonucu davalı banka adına ihale edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş adına tesciline karar verilmesi anılan maddenin amacına da uygundur." Aynı kararda Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz olduğu, böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceği, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescille ayni hak kazanamayacağı vurgulanmıştır. 

Yukarıda zikredilen Yargıtay Genel Kurul Kararında da belirtildiği gibi; tapu sicilinin tutulması prensiplerinden ilki tescil, ikincisi sicilin aleniliği (güvenilirliliği), üçüncüsü sicilin tutulması nedeniyle hazinenin kusursuz sorumluluğu ve sonuncusu ise sicilin, bir başka ifade ile tescilin, geçerli bir işleme dayalı olması yani sicilin illetten mücerret olmamasıdır.

Türk hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “hukuki sebebe bağlılık” prensibi esas alınmış olup, bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Hukuki sebebe dayanmayan işlemler geçerli değildir. TMK’nın 1024. maddesi bu tescili yolsuz tescil olarak ifade eder.

Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyecek ve diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabilecektir. 

Ayrıca, burada yeri gelmişken aile konutunun haczedilip haczedilemeyeceği sorunu da değinmekte yarar vardır. 

Kural olarak aile konutunun İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre haczi ve paraya çevrilmesi mümkün olup diğer eşin rızası gerekmez. Ancak, İİK'nun "Haczi caiz olmayan mallar ve haklar" başlığı altında düzenlenen 82. maddesinin 12. bendinde borçlunun haline münasip evinin haczedilemeyeceği ancak evin kıymeti fazla ise bedelinden haline münasip bir yer alınabilecek miktarı borçluya bırakılmak üzere satılabileceği öngörülmüştür. 

08.04.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Anayasa Mahkemesinin 2016/10454 numaralı kararında eşinin borcundan dolayı aile konutu haczedilen diğer eşin meskeniyet iddiası ile haczedilmezlik itirazında bulunarak, haczin kaldırılması talebiyle açmış olduğu davanın aktif dava ehliyetsizliği nedeniyle reddine karar verilmesinin Anayasanın 20. maddesinde düzenlenen Aile Hayatına Saygı Hakkının İhlal Ettiğine karar verdi. Bu kararla birlikte, borçlu eşin borcundan dolayı maliki olduğu aile konutunun haczedilmesi halinde, şayet o konut, aynı zamanda İİK m. 82/12.bent anlamında borçlunun haline münasip evi ise, borçlu ve borçlunun eşi tarafından da meskeniyet iddiasında bulunulabileceği kabul edilmiştir. Fakat buradaki haczedilmezlik iddiasının kaynağı o taşınmazın aile konutu olması değil borçlu ve ailesinin haline münasip evi olmasıdır. 

SONUÇ:

Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan olarak tanımlanan aile konutunun özelliği itibarıyla, malik olmayan eşin açık rızası olmaksızın diğer eşin yapacağı tasarruflar TMK'nın 194. maddesi uyarınca sınırlandırılmıştır. Bu tasarruflardan biri de ipotek işlemidir.

Yasal düzenlemeler yanında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.11.2019 tarihli 2019/318 esas ve 2019/1238 karar sayılı emsal içtihadı ile konuya ilişkin son noktayı koymuştur.  Anılan karara göre, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için diğer eşin açık rızası alınmadan, TMK’nın 194/1. maddesine aykırı olarak tesis edilen ipotek işleminin bağlayıcılığı bulunmadığından cebri icra sonucu davalı banka adına ihale edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı malik eş adına tesciline karar verilmesi anılan maddenin amacına da uygundur.

Bu itibarla; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlem “geçerli” kabul edilmeyecektir. Bunun sonucu olarak, diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açma hakkı bulunmaktadır. 

Stj. Av. Gülnur KOÇ