KAT MÜLKİYETİNE TABİ BİNALARDA ORTAK YERLERİN KİRALANMASI

 

1 . Genel olarak

Kat mülkiyetine tabi olan tamamlanmış yapı, site vb. gibi taşınmazlarda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre bağımsız mülkiyet  hakkı kurulabilir.  Kat mülkiyetine tabi anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan ortak yerler üzerinde kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla kullanma hakkı bulunmaktadır. 

Anılan yasanın 4. maddesinde ortak yerler düzenlenmiş olup ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirlenebileceği ve fakat aşağıda yazılı yerlerin yasa gereğince mutlak olarak ortak yer sayılacağı bilinmelidir. Şöyle ki; 

a- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, 

b- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri

Yasada mutlak ortak yer olarak kabul edilmiştir. Ayrıca; yasada sayılmayıp ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girmektedir. 

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Bu cümleden olmak üzere; 

a- Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. 

b- Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. 

c- Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

d- Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

e- Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik

ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

2. Ortak Yerlerin Kiralanması 

Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesine göre ".....anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." Buna göre ortak alanların kiralanması için tüm kat maliklerinin oybirliği gereklidir. Yöneticinin veya başka bir kişinin Kat maliklerinin onayı almadan veya Kat malikleri Genel Kurulundan oybirliği ile bir karar aldırmadan yapacağı kiralama Yasaya aykırı olacaktır. 

Anılan Yasanın 45. maddesi konuya ilişkin Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, anataşınmazın ortak yerlerinin kiralanması, ancak tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla olanaklıdır. Dolayısıyla, ortak yer ve tesisler, bunlardan yararlanma ve kullanma hakkına sahip kat maliklerinin tümünün oybirliğiyle aldıkları bir karar olmadıkça kiraya verilemez.

Yasada öngörülen kararları almadan tamamen keyfi biçimde ve usulsüz şekilde ortak yerlerin tamamının veya bir kısmının kiralanarak kat maliklerinin ortak yerlerden rahat bir şekilde faydalanmasına engel olunması halinde bu kiralama işlemi geçersiz olduğu gibi bu işleme katılmayan her kat maliki, böyle bir kiralama durumunda mahkemeye başvurarak kararın iptali ile birlikte, doğrudan doğruya kiracının müdahalesinin önlenmesini isteyebilir. Bir diğer deyişle; KMK’nun 45. maddesi uyarınca; ortak yer ve tesisler, tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla kiraya verilebilir. Aksi halde, kat maliklerinin her birinin kiracının müdahalesinin önlenmesini mahkemeden isteyebilme hakkı bulunmaktadır. 

Buna ilişkin olarak, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 08/03/2005 tarihli, 2005/666 esas ve 2005/1889 karar sayılı emsal içtihadında; "Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörmektedir. Yargıtay uygulamalarında da ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde anılan yasa kuralına uyulması koşulu aranmaktadır. Somut olayda kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerekir. Ortada bu nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığına göre mahkemenin davayı kabul etmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur." denilmek suretiyle ortak alanın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerektiği vurgulanmıştır. 

Yargıtay, diğer yerleşik içtihatlarında da kat malikleri kurulu kararı olmaksızın akdedilen kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirtmektedir. Örneğin "Binanın duvarları ortak yer niteliğinde olup, bu türlü bir yerin kat malikleri kurulunun aldığı bir karar olmadıkça kiralanmasına olanak olmadığından, kiracının davalı şirketle yapmış olduğu sözleşme de hukuken geçerli değildir ve davalının baz istasyonu kurmak suretiyle çekişmeli taşınmazı işgal ettiği açıktır." (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin T. 05.03.2013, E. 2012/9216, K.2013/3239, www.kazanci.com.tr)   

Bu itibarla, onaylı mimari projede ortak alan olarak gösterilen ortak yerler ile yasada ortak yer olarak sayılan alanlar Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümlerine göre ancak kat maliklerinin oybirliği ile kiraya verilebilecektir. 

SONUÇ

Kat Mülkiyeti Kanunun 45. maddesi uyarıca, anataşınmazın ortak yerlerinin kiralanması, tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla mümkündür.  Dolayısıyla, ortak yer ve tesisler, bunlardan yararlanma ve kullanma hakkına sahip kat maliklerinin tümünün oybirliğiyle karar alınmadıkça kiraya verilemez.

Yasanın emredici hükümlerine aykırı biçimde ortak yerlerin kiraya verilmesi halinde, kiralama kararına katılmayan her kat malikinin kiracı aleyhine el atmanın önlenmesi ve ortak yerin  boşaltılmasını mahkemeden talep etme hakkı bulunmaktadır. 

Stj. Av. Melih  AKTAŞ